Immobilien des Anlagevermögens und deren Bewertung

Eine in der Praxis häufig gestellte Frage betrifft die korrekte Bewertung von Immobilien im Anlagevermögen. Im Folgenden sollen die wichtigsten Fragen in Anlehnung an den Rechnungslegungsstandard des Instituts für Wirtschaftsprüfer (IDW RS IFA 2) beantwortet werden.

Aufteilung der Immobilien in Grund und Boden sowie Gebäude

Grundsätzlich ist festzustellen, dass Gebäude sowie Grund und Boden, obgleich sie fest miteinander verbunden sind, laut Handelsrecht als mindestens zwei getrennte Vermögensgegenstände im Anlagevermögen aufzuführen sind. Dies ist darin begründet, dass Grundstücke in der Regel zum nichtabschreibbaren Anlagevermögen zählen, Gebäude dagegen zum abschreibbaren Anlagevermögen.

Getrennte Bewertung

Beim Erwerb von Immobilien kommt es immer wieder vor, dass laut Kaufvertrag lediglich ein Gesamtkaufpreis festgehalten wird und die Aufteilung in Gebäude sowie Grund und Boden noch erfolgen muss. Zumeist erfolgt diese über das Verhältnis der Verkehrswerte oder Ertragswerte von Grund und Boden bzw. Gebäude. Jedoch sind auch andere Methoden möglich, wenn auch weniger üblich. Sogenannte Anschaffungsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar- und eventuellen Fahrtkosten folgen hierbei dem Verhältnis der Aufteilung.

Nachträgliche Anschaffungskosten

Wird ein bestehendes Gebäude über reguläre Instandhaltungs-Arbeiten hinaus erweitert oder wesentlich verbessert spricht man von nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Diese sind auf das Gebäude zu aktivieren, und damit abzuschreiben. Betreffen die entstandenen Aufwendungen auch das Grundstück, so ist einer der obengenannten Aufteilungsschlüssel anzuwenden.

Abschreibung von Immobilien

Die Abschreibung einer Immobilie beginnt, sobald der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt ist. Dieser ist zu meist im Kaufvertrag festgehalten. Die Nutzungsdauer sollte vorsichtig geschätzt werden und liegt bei Geschäftsgebäuden regelmäßig unter der von Wohngebäuden, d.h. unter 50 Jahren. Es sind sowohl lineare als auch degressive Abschreibungsmethoden zulässig. Jedoch ist für jedes Objekt einzeln zu prüfen, welche Methode die beste Wahl darstellt. Dabei muss jedoch der Grundsatz der Bewertungsstetigkeit beachtet werden, dies bedeutet, dass gleichartige Objekte gleich bewertet und abgeschrieben werden müssen.

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Bildquelle: www.pixabay.com

 

 

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